Cập nhật: 19/10/2026 · Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024), văn bản pháp luật công khai · Tác giả: Ban biên tập ecolongan.vn
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (văn bản hợp nhất) do Quốc hội ban hành ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ 01/08/2024, đặt ra 4 lớp bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai: điều kiện mở bán, trần tiền cọc, lịch thanh toán theo tiến độ và bảo lãnh ngân hàng.
5 con số người mua nên ghi nhớ
- 5% — đặt cọc tối đa, chỉ khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh (Điều 23).
- 30% – 70% – 95% — lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cọc); tổng không quá 70% trước bàn giao; không quá 95% khi chưa có sổ (Điều 25).
- 10 ngày làm việc — hạn ngân hàng phát hành thư bảo lãnh kể từ ngày ký hợp đồng (Điều 26).
- 1 văn bản — của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán (Điều 24).
| Điều luật | Giới hạn người mua cần nhớ |
|---|---|
| Điều 23 | Đặt cọc không quá 5% giá bán; thỏa thuận cọc phải ghi rõ giá bán |
| Điều 24 | Văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán; nghiệm thu móng với chung cư |
| Điều 25 | Lần đầu không quá 30% (gồm cọc); tổng không quá 70% trước bàn giao, 50% nếu bên bán là công ty vốn đầu tư nước ngoài; không quá 95% khi chưa có sổ |
| Điều 26 | Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng |
Dự án hình thành trong tương lai được phép bán khi nào?
Điều 24 liệt kê các nhóm điều kiện: đã khởi công; có giấy tờ đất; có giấy phép xây dựng; nghiệm thu hạ tầng và phần móng với chung cư; văn bản xác nhận đủ điều kiện bán; không tranh chấp, kê biên, đình chỉ; hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai; công khai thông tin.
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệt kê các điều kiện: dự án đã được khởi công xây dựng; có giấy tờ quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…); giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải cấp, hoặc thông báo khởi công nếu không phải cấp phép; giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, và riêng nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; dự án nằm trong dự án bất động sản đã được chấp thuận có mục đích xây nhà ở để bán; không tranh chấp, không bị kê biên, không trong diện bị đình chỉ giao dịch; chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; thông tin dự án được công khai.
Người mua không cần tự xác minh từng hạng mục thi công. Giấy tờ duy nhất bắt buộc phải đọc là văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, vì văn bản này đồng nghĩa cơ quan nhà nước đã rà soát đủ các điều kiện còn lại. Các thông tin này phải được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cùng website của chủ đầu tư — người mua tự tra cứu được trước khi ký.
Kinh nghiệm kiểm tra pháp lý dự án: người mua cần xem những giấy tờ nào?
5 nhóm giấy tờ: văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, giấy tờ đất và giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu phần móng, văn bản bảo lãnh của ngân hàng và hợp đồng mẫu. Đối chiếu theo thứ tự; thiếu nhóm nào thì dừng lại và yêu cầu chủ đầu tư bổ sung trước khi ký.
- Văn bản xác nhận đủ điều kiện được bán — của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, ghi rõ tên dự án, lô đất, số lượng căn được phép bán.
- Giấy tờ đất và giấy phép xây dựng — giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư cho phần đất xây dựng; giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải cấp.
- Giấy tờ nghiệm thu phần móng — bắt buộc với nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở.
- Văn bản bảo lãnh của ngân hàng — văn bản cam kết cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư; khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải gửi bản sao cho bên mua.
- Hợp đồng mẫu — đọc kỹ lịch thanh toán, thời điểm bàn giao, điều khoản phạt chậm bàn giao và điều kiện hoàn tiền.
Tiền cọc và lịch thanh toán được giới hạn thế nào?
Điều 23 giới hạn đặt cọc không quá 5% giá bán, chỉ khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh. Điều 25 chia lịch thanh toán thành 3 mốc: lần đầu không quá 30% (gồm cọc), tổng không quá 70% trước bàn giao, không quá 95% khi chưa có sổ.
Điều 23 giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% giá bán, áp dụng khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Khoản “giữ chỗ” nào thu vượt 5% hoặc thu khi dự án chưa đủ điều kiện đều vi phạm điều cấm tại Điều 8.
Điều 25 chia lịch thanh toán mua bán thành 3 mốc: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (đã gồm tiền cọc); các lần sau phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng không quá 70% khi chưa bàn giao; khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán không được thu quá 95% (nguyên văn Điều 25 xem mục Nguồn tham khảo). Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, trần trước bàn giao chỉ là 50%.
Nhận checklist pháp lý khi tìm hiểu dự án Eco Retreat Long An — đối chiếu từng giấy tờ mở bán trước khi ký.
Bảo lãnh ngân hàng bảo vệ tiền của người mua ra sao?
Điều 26 buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của mình trước khi bán. Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng; chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi đã cung cấp thư này cho bên mua.
Điều 26 buộc chủ đầu tư, trước khi bán, phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của mình khi không bàn giao nhà ở theo cam kết. Nghĩa vụ này bao gồm toàn bộ số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua và khoản tiền khác phải trả theo hợp đồng.
3 điểm người mua nên nắm. Thứ nhất, chủ đầu tư gửi bản sao văn bản cam kết cấp bảo lãnh ngay khi ký hợp đồng. Thứ hai, ngân hàng phát hành thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký, và chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp thư này. Thứ ba, bên mua có quyền từ chối bảo lãnh bằng văn bản lập tại thời điểm ký, nhưng từ chối đồng nghĩa tự gánh rủi ro nếu chủ đầu tư chậm bàn giao. Lời hứa “đã liên kết ngân hàng” không có giá trị nếu thiếu thư bảo lãnh cụ thể.
Điều gì xảy ra nếu ký hợp đồng khi dự án chưa đủ điều kiện?
Hợp đồng đứng trước nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng vô hiệu buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền đã nhận, nhưng thi hành án thường kéo dài và tốn kém, người mua là bên chịu thiệt đầu tiên.
Hợp đồng ký khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đứng trước nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng vô hiệu buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền đã nhận, nhưng thi hành án thường kéo dài và tốn kém, người mua là bên chịu thiệt đầu tiên. Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn liệt kê hành vi bị cấm: thu tiền không đúng quy định; giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về dự án.
Nội dung trên là kiến thức pháp luật phổ thông, không thay thế tư vấn của luật sư cho từng hợp đồng cụ thể. Khi số tiền lớn hoặc hợp đồng có điều khoản lạ, người mua nên đưa hồ sơ cho luật sư rà soát trước khi ký.
Ví dụ từ Eco Retreat Long An
Tháng 10/2026, Sở Xây dựng Tây Ninh xác nhận 1.283 căn hộ tại lô đất 5-HH2, thuộc Dự án thành phần 5-3 của Eco Retreat Long An tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh, đáp ứng điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 24. Đến ngày 10/9, dự án đã nghiệm thu hoàn thành phần cọc và móng; chủ đầu tư là liên danh Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển DB – CTCP Tập đoàn Ecopark. Đầu tháng 8/2026, 620 căn thuộc các dự án thành phần 7-1, 8A, 8B cũng đã được xác nhận đủ điều kiện mở bán.
Với pháp lý Eco Retreat Long An, người mua đối chiếu trực tiếp 5 nhóm giấy tờ nêu trên với văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào. Các câu hỏi về vốn, thủ tục mua được tổng hợp tại trang hỏi đáp mua nhà Eco Retreat Long An.
Câu hỏi thường gặp
Đã lỡ đặt cọc 10% khi dự án chưa đủ điều kiện, người mua xử lý thế nào?
Khoản tiền thu khi dự án chưa đủ điều kiện vi phạm điều cấm tại Điều 8. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả bằng văn bản, và chỉ ký lại thỏa thuận mới khi dự án đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán cùng mức đặt cọc không quá 5%.
Chủ đầu tư hẹn 1 tháng sau mới giao thư bảo lãnh, có nên ký?
Không nên. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh, và ngân hàng phải phát hành thư trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng.
Người mua có bắt buộc nhận bảo lãnh ngân hàng?
Không bắt buộc. Bên mua có quyền từ chối bằng văn bản lập tại thời điểm ký hợp đồng, nhưng từ chối đồng nghĩa tự chịu rủi ro nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết.
Dự án đã có giấy phép xây dựng, như vậy đã đủ điều kiện bán?
Chưa đủ. Giấy phép xây dựng chỉ là một trong các điều kiện tại Điều 24. Dự án còn cần nghiệm thu phần móng (với nhà chung cư), nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.
Nguồn tham khảo
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023, văn bản hợp nhất 28/VBHN-VPQH 2024 — toàn văn trên Thư viện Pháp luật (truy cập 19/10/2026).
- Nguyên văn Điều 24, 25, 26 về điều kiện mở bán, chế độ thanh toán, bảo lãnh — văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (truy cập 19/10/2026).
- Giải đáp về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26) — Thư viện Pháp luật (truy cập 19/10/2026).
- Điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thông tin phải công khai — Cổng thông tin UBND TP. Tam Điệp (truy cập 19/10/2026).
- Thông tin 1.283 căn Eco Retreat được xác nhận đủ điều kiện mở bán — Doanh Nhân VN, bài đăng 08/10/2026 (đọc xác thực ngày 12/10/2026).
Cần đối chiếu giấy tờ pháp lý trước khi ký? Đội ngũ MapleLand hỗ trợ kiểm tra hồ sơ mở bán Eco Retreat Long An.
Website ecolongan.vn do MapleLand vận hành; Tập đoàn Ecopark là chủ đầu tư dự án Eco Retreat Long An.